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Dachgeschossausbau in Nürnberg

Dachgeschossausbauten in Nürnberg

Nicht nur Mehrfamilienhäuser haben Dachgeschosse sondern auch ein kleines Rückgebäude im Nürnberger Speckgürtel. Ein Rückgebäude, das in einem Wohngebiet liegt und gewerbelich genutzt wird. In einem Gebiet, dessen Struktur über die letzten Jahrhunderte Stück für Stück gewachsen ist. Der Dachboden wird bisher als Abstellraum genutzt und soll nun bewohnbar gemacht werden. Die Idealvorstellung ist es das Dach abzureißen und ein Geschoss mit Flachdach aufzusatteln, da die Dachhöhe recht geringe und die Dachneigung dafür sehr groß ist.

So haben wir es also gleichzeitig mit einem Rückgebäude und einem Dachgeschoss zu tun, eben einem Dachgeschossausbau in Nürnberg.

Dachgeschossausbau in Nürnberg – IST-Situation

Dachgeschossausbau in Nürnberg – Wunschsituation

Nun mag man meinen, dass das eine einfache Aufgabe ist. Dach abreißen und ein neues Geschoss oben drauf oder ein Ausbau in Eigenleistung. Ab in den Baumarkt, Ärmel hochgekrempelt und los geht’s. Leider ist es nun doch nicht so einfach. Warum?

  • Das Vorhaben ist baurechtlich genehmigungspflichtig, da Gewerbe zu Wohnraum wird, selbst wenn das Gebäude innen nur ausgebaut wird (Nutzungsänderung). Das Aufsatteln ist sowieso genehmigungspflichtig.
  • Aus bauordnungsrechtlicher Sicht kommen z.B. die Aspekte Abstandsflächen, Stellplätze und Brandschutz zum Tragen.
  • Es gibt für das Gebiet keinen Bebauungsplan und das Vorhaben muss nach dem Baugesetzbuch (BauGB) § 34 „Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ beurteilt werden. Das sind dann stadtplanungsrechtliche Fragen, die geklärt werden müssen.

Damit sind schon einmal das Stadtplanungsamt und das Bauordnungsamt beteiligt. Hinzu kommen eventuell die Brandschutzdienststelle, das Stadtentwässerungsamt und einige weitere Institutionen. Im realen Leben heisst das, dass man im Rahmen einer mündlichen Beratung keine verlässliche Aussage erhält, da dies einzelne Mitarbeiter gar nicht leisten können und dürfen. Solch ein Vorhaben landet also in verschiedenen Ämtern und dort in unterschiedlichen Ausschüssen. Kurzum? Es wird komplexer. Zudem müssen die Nachbarn beteiligt werden, denn das Nachbarschaftsrecht hat einen hohen Stellenwert.

Was kann man nun tun? Wie erhalte ich eine verlässliche Aussage? Die Zauberformel heisst in diesem Falle: BAUVORANFRAGE. Im Rahmen einer Bauvoranfrage kann man ganz offziell gezielt Fragen stellen und erhält daraufhin verbindliche Antworten. Im Anschluss daran kann man aufbauend einen Antrag auf Baugenehmigung stellen. Das geht natürlich nicht von heute auf morgen und braucht etwas Zeit. Unsere Planungszeit und die Zeit der Bearbeitung und Beurteilung seitens der Behörde.

Sie sehen: es geht (leider) nicht immer einfach. Sie müssen entsprechend Geduld kalkulieren, denn es sind im Vorfeld schon viele Fragen zu klären.

Ich möchte Ihnen damit natürlich keine Angst einjagen und Sie im Gegenteil dazu ermuntern ein Bauvorhaben vernünftig zu planen. Mein Ziel ist es schließlich, daraus lebenswerten Raum zu gestalten.

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Netzwerken – Lob

Ewtas Eigenlob darf sein, auch wenn Eigenlob bekanntlicherweise stinkt…

Ich habe es hier ja schon erwähnt, dass ich in einem Unternehmer-Netzwerk tätig bin. Und scheinbar war ich so fleißig, dass ich eine kleine Auszeichnung erhalten habe. Was ist der Zweck und Nutzen von Netzwerken? Ganz einfach: gut vernetzt zu sein, was vor allem in der heutigen Zeit enorm wichtig ist. Hierzu können Sie auch unter diesem Artikel einige Gedanken lesen.

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Netzwerken – Besuchertag

Dieses Mal geht es nicht um Dachgeschossausbauten in Nürnberg sondern ums Netzwerken:

Wir haben im Rahmen unseres Unternehmer-Netzwerks heute einen Besuchertag veranstaltet und ich möchte mich hier ganz herzlich bei unseren Gästen bedanken und natürlich auch bei unseren Mitgliedern. Wir hatten wieder spannende Branchen und interessante Gäste, die sich wohl gefühlt haben. So haben sie uns es zumindest bestätigt und das freut mich sehr.

Einen kleinen Beitrag sehen Sie hier. Und ergänzend dazu einige meiner Gedanken zum Netzwerken:

BNI ist Marktführer, weltweit die Nr. 1 als Netzwerk für strategisches Empfehlungsmarketing. Es gibt weltweit ca. 8200 Unternehmerteams mit einem Gesamtumsatzvolumen von rund 12.Mrd € Und eines dieser Teams sind wir Franconias, mit dem Ziel uns gegenseitig Umsatz zu verschaffen. Man kann sich unser Netzwerk wie ein Schweizer Taschenmesser vorstellen. BNI ist das Gehäuse
und die Zusätze, wie z.B. Messer/Schere/Lupe sind wir Franconias.

Wissen und Leistungen summieren. Synergien nutzen, Dinge auch mal auf dem kurzen Dienstwege regeln können. Gelebte Vielfalt und Zusammenhalt. Der Blick über den Tellerrand. All das sind starke Argumente und unser Motto lautet: WER GIBT, GEWINNT!

Was für einen Nutzen kann man denn daraus ziehen?

  • Mehr Umsatz durch Geschäftsempfehlungen, die man sich gegenseitig gibt.
  • Gemeinschaft, man ist nicht mehr alleine (mit all seinen Sorgen und Herausforderungen)
  • Man kann sich auf vielen Gebieten ergänzen (Rechtsgebiete sind umfangreich, Architektentätigkeiten sind vielfältig…)
  • Der Blick über den Tellerrand und eine 360°-Denkweise (heute wichtiger denn je!)
  • Sich Gehör verschaffen (Raum Nbg. 25 Mio Umsatz, Wirtschaftsreferent Stadt Nürnberg ist schon aufmerksam geworden…)
  • Man kann jede Woche aus dem Nähkästchen plaudern – Gelebte Vielfalt
  • Kontinuität: ein fester Termin im Kalender – Beständigkeit
  • Selbstvertrauen gewinnen
  • Wissenstransfer: vieles weiß man nicht und man lernt immer dazu
  • Personal finden (Fachkräftemangel)

Der Nutzen ist also genauso vielfältig wie auch wir Franconias selber. Sie können uns gerne besuchen und mich dazu ansprechen.

Viele Grüße
Henrik Westerholt

VonWesterholt

Dachgeschossausbau in Nürnberg

Dachgeschossausbauten in Nürnberg

Man könnte schon sagen, dass das einer unserer Planungs-Klassiker ist: Dachgeschossausbauten in Nürnberg

Dachgeschossausbau in Nürnberg

Um was für Merkmale und Planungsleistungen geht es dabei?

  • Meist Gebäudeklasse 4 oder 5, klassische Mehrfamilienhäuser
  • Oftmals wurden die Mehrfamilienhäuser nach dem zweiten Weltkrieg neu aufgebaut oder sie sind aus den Jahren vor dem ersten Weltkrieg. Es handelt sich dann meist um Trockenböden, die zu Wohnraum umgebaut werden sollen. Das ist meist einfacher gedacht als umgesetzt.
  • Bei der Umsetzung sind insbesondere Fragen zum Tragwerk und zum Brandschutz berücksichtigen. Und in Sachen Brandschutz? Da helfe ich Ihnen gerne weiter, denn dies ist eines meiner Steckenpferde (BRANDSCHUTZ WESTERHOLT).
  • Weiterhin sind natürlich auch energetische Fragen zu klären und die Frage nach den Stellplätzen. Hier warten schnell hohe Ablösesummen.
  • Dachgeschossausbauten sind im Grunde Neubauten und werfen daher Fragen zur Abstandsflächenthematik auf. Es ist nicht alles immer genehmigungsfähig, vor allem wenn es z.B. um Dachgauben geht.
  • Die Ausführung hält immer wieder Überraschungen parat und Material trägt sich nicht per Hand in Höhen von 10m und mehr.
  • Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 sind umfangreiche Prüfungen durch die Behörde oder Prüf-Sachverständige erforderlich.
  • Handwerksfirmen verfügen oftmals nicht über ausreichende Erfahrungen, vor allem wenn es um Zulassungen und Dokumentationen geht. Da kann es schnell passieren, dass die Stadt bzw. Bauordnungsbehörde die Nutzung untersagt.

Es ist also nicht immer ganz so einfach und man kann nicht mal eben schnell mit Gipskarton und Manneskraft loslegen. Ein Ausbau möchte sauber geplant und vorbereitet sein. Meiner Meinung nach gilt zudem: Finger weg von Firmen, die alles aus einer Hand anbieten! Dann klappt es auch mit Kosten und Terminen.

Meine bisherigen Dachgeschossausbauten (und Sanierungen):

  • Mittlere Kanalstraße 29, Nürnberg
  • Mittlere Kanalstraße 31, Nürnberg
  • Linggstraße 9, Nürnberg (Aufstockung um ein ganzes Geschoss)
  • Bienweg: Planungsfehler geradeziehen und Baurecht erwirken
  • Schoppershofstraße, Nürnberg
  • Feldgasse, Nürnberg
  • Stabiusstraße Nürnberg (Brandschutz)
  • Endterstraße Nürnberg (Brandschutz)
  • Mehrfamilienhaus Zirndorf

Dachgeschossausbau Nürnberg

Dachgeschossausbau Nürnberg

Bei Fragen rund um Dachgeschossausbauten: wir kennen uns aus – sprechen Sie mich an!

VonWesterholt

Unternehmer-Netzwerk

Ich bin in einem Unternehmer-Netzwerk tätig und wir veranstalten am 23.10.2018 eine kleine aber feine Veranstaltung. Bei Interesse könnt ihr euch also gerne melden, natürlich auch zu anderen Terminen.

Einige Infos findet ihr hier.

VonWesterholt

Was ist daran so schwer?

Ja, was ist daran so schwer und worum geht es überhaupt?

Ein bestehendes Einfamilienhaus soll erweitert werden, um einen Abstellraum, ein gewerblich genutzten Packraum, um einen außenliegenden Aufgang ins Obergeschoss und um eine Garage. Eine vermeintlich kleine Aufgabe und in der Realität eine große Herausforderung. Warum?

Zum einen muss natürlich der Gebäudebestand berücksichtigt werden. Wie ist das bestehende Gebäude gegründet? Wie sind die Höhen? Wo gibt es Anknüpfungspunkte? Weiterhin muss auch das Baurecht berücksichtigt werden. Eine Grenzbebauung ist nicht ohne weiteres darstellbar. Es müssen Abstandsflächen bzw. insgesamt nachbarschaftliche Interessen berücksichtigt werden. Ggf. bedarf es Abweichungen von der Bauordnung, die von den Behörden genehmigungspflichtig sind. Schlussendlich geht es dabei auch um Baukosten.

So wird aus einer vermeintlich kleinen Aufgabe eine große Herausforderung.

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Ich arbeite daran…

und lege die Seiten Stück für Stück an. Also? Immer neugierig bleiben und ab und an vorbei gucken. Ein großes Anliegen sind mir natürlich meine Projekte, die ich in den letzten 10 Jahren realisiert habe. Und das sind mittlerweile doch eine ganze Reihe. Jedes für sich spannend, mit Tiefen und Höhen.

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Hello world!

Ein Vorhaben, das ich schon seit langem vor mir her schiebe: die Aktualisierung meiner homepage. Es ist ja nicht so, dass ich keine Internetpräsenz hatte sondern dass sie auf Smartphone & Co. nicht lesbar war. Als ich die Seite damals selber gestaltet habe, da war Flash noch modern…

So ändern sich die Zeiten und nun bin ich wieder drüber – mit Freude! Einige andere Dinge standen in den letzten Jahren an und mir fehlte schlichtweg die Muße.

In Zukunft werde ich hier im BLOG wieder akutell über Geschehnisse und Projekte berichten.

Henrik Westerholt