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Dachgeschossausbauten in Nürnberg

Und wieder geht es um das Thema Dachgeschosse in Nürnberg, hier heute um genutzte aber nicht genehmigte Ausbauten. Das Thema kommt in Städten ja häufig vor und verursacht gerne größere Schwierigkeiten. Gerade in der Nachkriegszeit war Wohnraum sehr knapp und Dachböden wurden zu Wohnraum ausgebaut, dies aber eben ohne Genehmigung. Folglich müsste die Nutzung als Wohnraum per Nutzungsänderung nachgenehmigt werden bzw. werden sie in der Regel im Alltag einfach genutzt, ganz gleich ob bewusst oder unbewusst. Ganz gleich birgt dies allerdings auch ein großes Haftungsrisiko. Was passiert im Brandfalle? Können Mieter ihre Miete zurückfordern, usw.

Eine Nachgenehmigung oder Nutzungsänderung ist wiederum, entgegen aller anderen Verlautbarungen in der Presse, aufwändig, weil eine Bestandssituation auf aktuelles Baurecht trifft. Es stimmt nämlich nicht, dass ein Dachgeschossausbau mittlerweile genehmigungsfrei ist, so wie es oft in der Presse kommuniziert wird. Das gilt vielleicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, damit für typische Einfamilienhäuser aber nicht für typische Stadthäuser in Nürnberg, Fürth oder dergleichen. Aus einer langjährigen baurechtlich nicht legalen Nutzung lässt sich (leider) auch kein Bestandsschutz oder Gewohnheitsrecht ableiten.

Bleibt also nur der Planungs- bzw. Bauantragsprozess und der hat es oft in sich. Problem ist wie gesagt, dass eine Bestandssituation auf aktuelles Baurecht trifft, das nicht für Altbauten sondern für Neubauten ausgelegt ist. Das gilt sowohl für baurechtliche als auch z.B. brandschutzrechtliche Aspekte. Weiterhin gibt es örtliche Satzungen, in Nürnberg und Fürth z.B. die Stellplatzsatzung und es sind meist Stellplatzablösen erforderlich.

Alles in allem ist’s ein nicht ganz unaufwändiger und zäher Prozess, der Geduld und Wissen erfordert. Bei Fragen hierzu können Sie mich gerne ansprechen.

Dachgeschossausbau in Nürnberg

Ganz aktuell und mit einem kleinen Film – unser aktueller Dachgeschossausbau in Nürnberg. Was ist in den letzten Tagen passiert? Die alte Dacheindeckung wurde abgebrochen, das Dach oberhalb der Sparren gedämmt, die Dachgauben eingebaut und das Dach wird bereits wieder eingelattet. Die Tage werden die Gauben gedämmt und kommende Woche wird das Dach bereits wieder eingedeckt.

Dachgeschossausbau in Nürnberg, Roritzer Straße

Innen werden bereits Verputzarbeiten ausgeführt bzw. abgebrochen und vorbereitet.

Dachgeschossausbau in Nürnberg

Wir sind wieder dabei und ganz aktuell? Ein Dachgeschossausbau in Nürnberg-Johannis. Das Dachgeschoss des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes soll zu Wohnraum ausgebaut werden.

In den Medien wird oft behauptet, dass Dachgeschossausbauten genehmigungsfrei seien und ohne großes Verfahren umgesetzt werden können. Das stimmt so natürlich nicht und eine vernünftige Planung ist das A und O, um solch ein Projekt umsetzen zu können. So sind z.B. die Themen Denkmalschutz, Brandschutz, Stellplätze zu berücksichtigen und ein Genehmigungsverfahren ist in den meisten Fällen erforderlich. Zumal Sie als Bauherr so oder so die Bauordnung berücksichtigen müssen und ggf. haftbar gemacht werden können.

Hier in Nürnberg-Johannis haben wir die Baugenehmigung selbstverständlich erhalten und befinden uns gerade in der Ausführung des Bauvorhabens. Dazu finden Sie in Kürze weitere Beiträge.

Steckbrief:

  • Wohn- und Nutzfläche ca. 160m² (Dachgeschoss & Spitzboden)
  • Bau- und Planungskosten ca. 400.000,-€
  • Gaubengestaltung nach Vorgaben des Denkmalschutzes
  • 2 (kleine) Bäder
  • Einbau einer großen Atelierverglasung mit einer Größe von 2,5m x 2,25m
  • Energetische Sanierung des gesamten Daches

Umbau und Sanierung – eigenes Projekt in Franken

Wir bauen unser eigenes Haus um – vom Greifen zum Begreifen! Und davon könnt ihr als Kunden ganz besonders profitieren, weil wir ganz viele Leistungen in Eigenleistung erbringen. Denn Arbeiten, die man selber ausführt? Die kann man auch planerisch gut umsetzen und bewerten. Gerne kann ich Sie auch beim Erwerb einer Immobilie beraten und Umfang und Kosten einschätzen.

Umbau und Sanierung Schwanstetten – mein neuer Arbeitsplatz ;-)

Umbau und Sanierung Nürnberg

Mein neuer, vielleicht etwas chaotischer Arbeitsplatz. Naja, zumindest dann, wenn ich auf der Baustelle bin…

Umbau und Sanierung eines Siedlerhauses

Umbau & Sanierung im Erlanger und Nürnberger Umland? Architekturbüro kadhewe – sprechen Sie uns an!


Es geht zügig weiter und das Dach unseres Siedlerhäuschens ist gedeckt. Im Moment wird die Fassade mit einem mineralischen System gedämmt, so dass wenig Energie über die Gebäudehülle verloren geht. Außerdem ist’s dann im Innenraum viel behaglicher, denn die Oberflächentemperaturen sind höher als bei einer ungedämmten Wand.

Mit einfachen Mitteln: Umbau und Sanierung eines Siedlerhauses

Die Arbeiten an unserem kleinen Siedlerhäuschen schreiten voran und wir sind einen großen Schritt voran gekommen. Die alte Dacheindeckung ist runter und kommende Woche wird neu eingedeckt. Die neuen Fenster sind verbaut und ab Mitte kommender Woche geht’s an die Dämmung der Fassade. Die Fassade wird mit einem mineralischen System gedämmt. Wir wollen uns das Erdöl ja nicht in Form von Polystyrol an die Fassade kleben. Bei einem weiteren Bauvorhaben in Schwanstetten haben wir mit diesem Baustoff gerade große Probleme bei der Entsorgung!

Auf jeden Fall macht bereitet es mir große Freude zu sehen, wie aus dem kleinen Häuschen wieder was richtig schönes wird. Ein großes Lob gilt meinen Bauherren, die sehr fleißig mitarbeiten.

Neu- und Altbautage Nürnberg

Liebe Messebesucher,

vielen lieben Dank für ihre Besuche zu meinen beiden Vorträgen und meines Messestands. Es hat mal wieder viel Spaß gemacht sich auszutauschen.

Viele Grüße

Henrik Westerholt

Dachgeschossausbau Nürnberg

Ich habe mal wieder eine neue (alte) Geschichte zum Thema Dachgeschossausbau in Nürnberg:

Ich könnte die Geschichte mit „Es war einmal ein Kunde…“ einleiten, nur so lustig ist sie dann doch nicht. Ein Käufer eines Dachgeschosses in Nürnberg sprach mich an, denn er wollte seine Wohnung nun mit einer Dachloggia ausrüsten. Die Wohnung hatte er vor geraumer Zeit aus einer Zwangsversteigerung heraus erworben. Zwei Wohnungen wurden zu einer Wohnung zusammengelegt und im Dach sollte also besagte Loggia eingebaut werden.

Das ist natürlich baurechtlich zu betrachten und bedarf einer Planung. Meine Frage, ob die Wohnung denn so genehmigt ist, wurde mit einem „ja“ beantwortet. Skeptisch machte mich nämlich, dass keine Pläne über die zusammengelegte Wohnung vorlagen. Daraufhin haben wir die Wohnung vor Ort (grob) aufgemessen und auf Grundlage rudimentär vorhandener Grundrisspläne und Ansichten eine Planung angelegt.

Die Planung haben wir unserem Bauherren übergeben, damit er sich um die Nachbarschaftsunterschriften bemühen konnte und sie dann anschließend bei der Bauordnungsbehörde eingereicht.

Sind Nachbarschaftsunterschriften eigentlich erforderlich? Nein, die Nachbarn müssen nicht unterschreiben. Aber: sie müssen beteiligt werden. Sprich, man muss sie in Kenntnis setzen und nachweisen, dass man sie beteiligt hat.

Soweit so gut. Nun erhielt der Bauherr ein Schreiben der Bauordnungsbehörde, das folgende Dinge enthielt:

„Die am Verfahren beteiligten Fachstellen haben ihn inzwischen überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass sich im Erdgeschoss des Anwesens eine Gaststätte mit mehr als 40 Gastplätzen befindet. Das Gebäude wurde daher als Sonderbau im Sinne des Artikel…eingestuft.

Darüber hinaus hat die Akteneinsicht in den zuletzt genehmigten Zustand Ihrer Wohnung ergeben, dass die Zusammenlegung der Wohnungen im 2.OG und DG bisher nicht genehmigt wurde. Sollte auch Ihnen keine entsprechende Genehmigung vorliegen, ergänzen Sie den vorliegenden Antrag bitte, um rechtmäßige Zustände herzustellen.

Bevor die Sachbehandlung fortgesetzt werden kann, wird gebeten, zunächst die Folgenden Punkte zu erfüllen bzw. unterlagen nachzureichen, die sich bei der Prüfung ergeben haben…

Dachgeschossausbau Nürnberg
Auszug aus dem Schreiben der Stadt Nürnberg

Ja, was hat das nun zu bedeuten? Im Grunde bedeutet es, dass nun eine komplette Neuplanung erforderlich ist. Die Wohnung muss erst einmal baurechtlich genehmigt werden. Im schlimmsten Falle muss ggf. sogar zurückgebaut werden, wenn z.B. keine Baugenehigung ausgestellt wird. Spannend wird hier dann zudem das Thema Sonderbau und Brandschutz.

Aus einer Mücke wird also ein Elefant. Aus einer kleinen Planung eine aufwändige Planung. So ist eben nun mal unser Baurecht und ich kann immer nur wieder sagen: vermeintlich einfach Dinge sind es eben oft nicht und genau hier können Sie von unserer Erfahrung profitieren.