Dachgeschossausbauten in Nürnberg
Nicht nur Mehrfamilienhäuser haben Dachgeschosse sondern auch ein kleines Rückgebäude im Nürnberger Speckgürtel. Ein Rückgebäude, das in einem Wohngebiet liegt und gewerbelich genutzt wird. In einem Gebiet, dessen Struktur über die letzten Jahrhunderte Stück für Stück gewachsen ist. Der Dachboden wird bisher als Abstellraum genutzt und soll nun bewohnbar gemacht werden. Die Idealvorstellung ist es das Dach abzureißen und ein Geschoss mit Flachdach aufzusatteln, da die Dachhöhe recht geringe und die Dachneigung dafür sehr groß ist.
So haben wir es also gleichzeitig mit einem Rückgebäude und einem Dachgeschoss zu tun, eben einem Dachgeschossausbau in Nürnberg.
Dachgeschossausbau in Nürnberg – IST-Situation
Dachgeschossausbau in Nürnberg – Wunschsituation
Nun mag man meinen, dass das eine einfache Aufgabe ist. Dach abreißen und ein neues Geschoss oben drauf oder ein Ausbau in Eigenleistung. Ab in den Baumarkt, Ärmel hochgekrempelt und los geht’s. Leider ist es nun doch nicht so einfach. Warum?
- Das Vorhaben ist baurechtlich genehmigungspflichtig, da Gewerbe zu Wohnraum wird, selbst wenn das Gebäude innen nur ausgebaut wird (Nutzungsänderung). Das Aufsatteln ist sowieso genehmigungspflichtig.
- Aus bauordnungsrechtlicher Sicht kommen z.B. die Aspekte Abstandsflächen, Stellplätze und Brandschutz zum Tragen.
- Es gibt für das Gebiet keinen Bebauungsplan und das Vorhaben muss nach dem Baugesetzbuch (BauGB) § 34 „Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ beurteilt werden. Das sind dann stadtplanungsrechtliche Fragen, die geklärt werden müssen.
Damit sind schon einmal das Stadtplanungsamt und das Bauordnungsamt beteiligt. Hinzu kommen eventuell die Brandschutzdienststelle, das Stadtentwässerungsamt und einige weitere Institutionen. Im realen Leben heisst das, dass man im Rahmen einer mündlichen Beratung keine verlässliche Aussage erhält, da dies einzelne Mitarbeiter gar nicht leisten können und dürfen. Solch ein Vorhaben landet also in verschiedenen Ämtern und dort in unterschiedlichen Ausschüssen. Kurzum? Es wird komplexer. Zudem müssen die Nachbarn beteiligt werden, denn das Nachbarschaftsrecht hat einen hohen Stellenwert.
Was kann man nun tun? Wie erhalte ich eine verlässliche Aussage? Die Zauberformel heisst in diesem Falle: BAUVORANFRAGE. Im Rahmen einer Bauvoranfrage kann man ganz offziell gezielt Fragen stellen und erhält daraufhin verbindliche Antworten. Im Anschluss daran kann man aufbauend einen Antrag auf Baugenehmigung stellen. Das geht natürlich nicht von heute auf morgen und braucht etwas Zeit. Unsere Planungszeit und die Zeit der Bearbeitung und Beurteilung seitens der Behörde.
Sie sehen: es geht (leider) nicht immer einfach. Sie müssen entsprechend Geduld kalkulieren, denn es sind im Vorfeld schon viele Fragen zu klären.
Ich möchte Ihnen damit natürlich keine Angst einjagen und Sie im Gegenteil dazu ermuntern ein Bauvorhaben vernünftig zu planen. Mein Ziel ist es schließlich, daraus lebenswerten Raum zu gestalten.
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