Dachgeschossausbauten

Es geht mal wieder um das Thema „Dachgeschossausbau“ und hier um eine Nachgenehmigung in Herzogenaurach. Es kommt häufiger vor als gedacht, dass ausgebaute Dachböden gar nicht als Wohnraum genehmigt sind und das kann bei Vermietung & Verkauf zu großen Schwierigkeiten führen. Denn der ausgebaute Dachboden ist eben nur Dachboden und kein Wohnraum. Kein Wohnraum, keine als Wohnraum vermietbare oder verkaufbare Fläche. Ganz abgesehen davon, kann es z.B. in einem Schadensfalle zu großen Schwierigkeiten führen.

Das Gebäude ist über die Jahre immer weiter gewachsen und vor einigen Jahrzehnten wurden der Dachboden zu Wohnraum umgebaut. Leider lässt sich auch aus einer bereits jahrelangen Nutzung nur sehr sehr selten ein Recht dazu ableiten. Folglich sollte die Nutzung baurechtlich nachgenehmigt werden, was wiederum zu folgendem Problem führt: eine „alte“ Situation, ein „alter“ (nicht genehmigter) Ausbau trifft auf aktuell gültiges Baurecht.

Nun geisterte in Bayern landauf landab durch die Presse, dass es für Dachgeschossausbauten keiner Baugenehmigung mehr bedarf und das ist leider Unsinn. Wahr ist, dass gemäß Bayerischer Bauordnung Art. 58 Abs. 2 Dachgeschossausbauten im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu betrachten sind. Der Ausbau muss also sehr wohl angezeigt werden, nur liegt die Verantwortung hierfür bei Ihnen als Bauherr und die Anforderungen der BayBO sind trotzdem verbindlich.

Hier geht es dann vor allem um Stellplätze, ggf. sogar Kinderspielplätze, Brandschutzaspekte und um vieles mehr. Gerade das Thema Stellplätze und Kinderspielplätze sorgt für große Aufregung und hohe Kosten.

Worum geht es in diesem konkreten Fall?

Zunächst müssen alte Unterlagen gesichtet werden und da gehen die Herausforderungen oft schon los. Gibt es alte Pläne zum Gebäude und was ist der letzte genehmigte Planstand? Können aus den alten Unterlagen verwertbare Pläne erstellt werden? Meist muss hierzu das Gebäude grundlegend erfasst und gezeichnet werden, um eine Basis für die Bauantragsplanung zu schaffen.

In vielen Kommunen gibt es Stellplatzsatzungen, Kinderspielplatzsatzungen und andere Vorgaben und dies ist ein ganz besonderes Thema bzw. einen eigenen Beitrag wert. Fordert eine Stellplatzsatzung z.B. 1,5 Stellplätze je Wohneinheit, dann sind durch den zusätzlichen Dachgeschossausbau diese Stellplätze abzubilden. Geht das nicht? Dann sind Stellplätze evtl. abzulösen und in Nürnberg liegen die Beträge hierfür bei ca. 10.500,-€ pro Stellplatz.

Stehen Gebäude unter Denkmalschutz, dann sind hier entsprechende Angaben zu machen und Anforderungen einzuhalten. Weiterhin ist natürlich das Thema „Brandschutz“ zu berücksichtigen. Gibt es ausreichend Flucht- und Rettungswege, sind Fenster anleiterbar, können Treppenräume entraucht werden, erfüllen Wohnungseingangstüren Anforderungen, etc. pp?

Dachgeschossausbauten sind also damit durchaus ein komplexesThema, vor allem wenn es sich um nicht genehmigte oder angezeigte Ausbauten handelt. Wenn Sie Fragen hierzu haben? Sprechen Sie mich gerne an.