Es geht mal wieder um das Thema „Dachgeschossausbau“ und hier um eine Nachgenehmigung in Herzogenaurach. Es kommt häufiger vor als gedacht, dass ausgebaute Dachböden gar nicht als Wohnraum genehmigt sind und das kann bei Vermietung & Verkauf zu großen Schwierigkeiten führen. Denn der ausgebaute Dachboden ist eben nur Dachboden und kein Wohnraum. Kein Wohnraum, keine als Wohnraum vermietbare oder verkaufbare Fläche. Ganz abgesehen davon, kann es z.B. in einem Schadensfalle zu großen Schwierigkeiten führen.

Das Gebäude ist über die Jahre immer weiter gewachsen und vor einigen Jahrzehnten wurden der Dachboden zu Wohnraum umgebaut. Leider lässt sich auch aus einer bereits jahrelangen Nutzung nur sehr sehr selten ein Recht dazu ableiten. Folglich sollte die Nutzung baurechtlich nachgenehmigt werden, was wiederum zu folgendem Problem führt: eine „alte“ Situation, ein „alter“ (nicht genehmigter) Ausbau trifft auf aktuell gültiges Baurecht.

Nun geisterte in Bayern landauf landab durch die Presse, dass es für Dachgeschossausbauten keiner Baugenehmigung mehr bedarf und das ist leider Unsinn. Wahr ist, dass gemäß Bayerischer Bauordnung Art. 58 Abs. 2 Dachgeschossausbauten im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu betrachten sind. Der Ausbau muss also sehr wohl angezeigt werden, nur liegt die Verantwortung hierfür bei Ihnen als Bauherr und die Anforderungen der BayBO sind trotzdem verbindlich.

Hier geht es dann vor allem um Stellplätze, ggf. sogar Kinderspielplätze, Brandschutzaspekte und um vieles mehr. Gerade das Thema Stellplätze und Kinderspielplätze sorgt für große Aufregung und hohe Kosten.

Worum geht es in diesem konkreten Fall?

Zunächst müssen alte Unterlagen gesichtet werden und da gehen die Herausforderungen oft schon los. Gibt es alte Pläne zum Gebäude und was ist der letzte genehmigte Planstand? Können aus den alten Unterlagen verwertbare Pläne erstellt werden? Meist muss hierzu das Gebäude grundlegend erfasst und gezeichnet werden, um eine Basis für die Bauantragsplanung zu schaffen.

In vielen Kommunen gibt es Stellplatzsatzungen, Kinderspielplatzsatzungen und andere Vorgaben und dies ist ein ganz besonderes Thema bzw. einen eigenen Beitrag wert. Fordert eine Stellplatzsatzung z.B. 1,5 Stellplätze je Wohneinheit, dann sind durch den zusätzlichen Dachgeschossausbau diese Stellplätze abzubilden. Geht das nicht? Dann sind Stellplätze evtl. abzulösen und in Nürnberg liegen die Beträge hierfür bei ca. 10.500,-€ pro Stellplatz.

Stehen Gebäude unter Denkmalschutz, dann sind hier entsprechende Angaben zu machen und Anforderungen einzuhalten. Weiterhin ist natürlich das Thema „Brandschutz“ zu berücksichtigen. Gibt es ausreichend Flucht- und Rettungswege, sind Fenster anleiterbar, können Treppenräume entraucht werden, erfüllen Wohnungseingangstüren Anforderungen, etc. pp?

Dachgeschossausbauten sind also damit durchaus ein komplexesThema, vor allem wenn es sich um nicht genehmigte oder angezeigte Ausbauten handelt. Wenn Sie Fragen hierzu haben? Sprechen Sie mich gerne an.

Das war ein Bauvorhaben, auf das ich wirklich stolz bin! Es war aufregend, es war eine Herausforderung und ich meine, dass es wirklich gelungen ist. Vor allem haben meine Bauherren toll mitgeholfen und viele tolle Ideen eingebracht. Die Bilder sprechen für sich.

Das Bahnwärterhäuschen vor dem Umbau und in der Bauphase

Und was aus dem Bahnwärterhäuschen geworden ist

Und dazu ein kleiner Film

Ein neuer Beitrag ist längst überfällig, denn das Dachgeschoss in der Nürnberger Altstadt ist seit fast einem Jahr fertiggestellt und bezogen! Der ehemalige Dachboden wurde zu Wohnraum umgenutzt und die Eigentümer fühlen sich sehr wohl.

Was sind die größten Herausforderungen bei solch einem Dachgeschosssausbau?

• Gebäudeklasse: in den Städten meistens 4 oder 5 und davon ist u.a. die Art des Bauantragverfahrens abhängig.
• Denkmalschutz: gerade in Nürnberg und Fürth stehen Gebäude oftmals unter Denkmalschutz, so dass hier ein Bauantragsverfahren erforderlich ist und der Ausbau eben gerade nicht genehmigungsfrei ist!
• Brandschutz: Altbau trifft auf aktuelle Bauordnung – das ist immer schwierig und oft werden z.B. Abweichungen hinsichtlich des Brandschutzes benötigt, wie wir gerne vorbereiten und erarbeiten. In der Gebäudeklasse 5 ist der Brandschutznachweis zu prüfen, durch die Behörde oder einen Prüfsachverständigen.
• Tragwerksplanung: in den Gebäudeklassen 4 und 5 ist die Tragwerksplanung zu prüfen. Auch das ist im Bestand oft eine große Hürde.

Es gibt also viele Themen zu beachten und ein ungenutzter Dachboden kann nicht einfach ohne jegliche Planung zu Wohnraum umgebaut werden.

Und wieder geht es um das Thema Dachgeschosse in Nürnberg, hier heute um genutzte aber nicht genehmigte Ausbauten. Das Thema kommt in Städten ja häufig vor und verursacht gerne größere Schwierigkeiten. Gerade in der Nachkriegszeit war Wohnraum sehr knapp und Dachböden wurden zu Wohnraum ausgebaut, dies aber eben ohne Genehmigung. Folglich müsste die Nutzung als Wohnraum per Nutzungsänderung nachgenehmigt werden bzw. werden sie in der Regel im Alltag einfach genutzt, ganz gleich ob bewusst oder unbewusst. Ganz gleich birgt dies allerdings auch ein großes Haftungsrisiko. Was passiert im Brandfalle? Können Mieter ihre Miete zurückfordern, usw.

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Eine Nachgenehmigung oder Nutzungsänderung ist wiederum, entgegen aller anderen Verlautbarungen in der Presse, aufwändig, weil eine Bestandssituation auf aktuelles Baurecht trifft. Es stimmt nämlich nicht, dass ein Dachgeschossausbau mittlerweile genehmigungsfrei ist, so wie es oft in der Presse kommuniziert wird. Das gilt vielleicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, damit für typische Einfamilienhäuser aber nicht für typische Stadthäuser in Nürnberg, Fürth oder dergleichen. Aus einer langjährigen baurechtlich nicht legalen Nutzung lässt sich (leider) auch kein Bestandsschutz oder Gewohnheitsrecht ableiten.

Bleibt also nur der Planungs- bzw. Bauantragsprozess und der hat es oft in sich. Problem ist wie gesagt, dass eine Bestandssituation auf aktuelles Baurecht trifft, das nicht für Altbauten sondern für Neubauten ausgelegt ist. Das gilt sowohl für baurechtliche als auch z.B. brandschutzrechtliche Aspekte. Weiterhin gibt es örtliche Satzungen, in Nürnberg und Fürth z.B. die Stellplatzsatzung und es sind meist Stellplatzablösen erforderlich.

Alles in allem ist’s ein nicht ganz unaufwändiger und zäher Prozess, der Geduld und Wissen erfordert. Bei Fragen hierzu können Sie mich gerne ansprechen.

Ganz aktuell und mit einem kleinen Film – unser aktueller Dachgeschossausbau in Nürnberg. Was ist in den letzten Tagen passiert? Die alte Dacheindeckung wurde abgebrochen, das Dach oberhalb der Sparren gedämmt, die Dachgauben eingebaut und das Dach wird bereits wieder eingelattet. Die Tage werden die Gauben gedämmt und kommende Woche wird das Dach bereits wieder eingedeckt.

Innen werden bereits Verputzarbeiten ausgeführt bzw. abgebrochen und vorbereitet.

Wir sind wieder dabei und ganz aktuell? Ein Dachgeschossausbau in Nürnberg-Johannis. Das Dachgeschoss des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes soll zu Wohnraum ausgebaut werden.

In den Medien wird oft behauptet, dass Dachgeschossausbauten genehmigungsfrei seien und ohne großes Verfahren umgesetzt werden können. Das stimmt so natürlich nicht und eine vernünftige Planung ist das A und O, um solch ein Projekt umsetzen zu können. So sind z.B. die Themen Denkmalschutz, Brandschutz, Stellplätze zu berücksichtigen und ein Genehmigungsverfahren ist in den meisten Fällen erforderlich. Zumal Sie als Bauherr so oder so die Bauordnung berücksichtigen müssen und ggf. haftbar gemacht werden können.

Hier in Nürnberg-Johannis haben wir die Baugenehmigung selbstverständlich erhalten und befinden uns gerade in der Ausführung des Bauvorhabens. Dazu finden Sie in Kürze weitere Beiträge.

Steckbrief:

• Wohn- und Nutzfläche ca. 160m² (Dachgeschoss & Spitzboden)
• Bau- und Planungskosten ca. 400.000,-€
• Gaubengestaltung nach Vorgaben des Denkmalschutzes
• 2 (kleine) Bäder
• Einbau einer großen Atelierverglasung mit einer Größe von 2,5m x 2,25m
• Energetische Sanierung des gesamten Daches

Mein neuer, vielleicht etwas chaotischer Arbeitsplatz. Naja, zumindest dann, wenn ich auf der Baustelle bin…

Ja, er baut 😉

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